Blog de l'agence

Sommaire :

• La comparaison
• L’environnement
• Les diagnostics
• Les critères du bien
• Le risque de la surestimation

La comparaison

Il est important de savoir comparer son bien avec ses équivalents dans le même secteur afin d’estimer son logement. 

Une comparaison qui nécessite en toute logique une objectivité sans faille. Pour pouvoir fixer un prix sur son bien, il faudra pour cela, adopter une forme de détachement, chose pas toujours aisée à propos d’un bien à sois qui, au fil du temps, a pris une valeur sentimentale.

D’autant plus que cette « objectivité » nécessite  parfois de reconnaître un effet de mode passée, un environnement dégradé ou des infrastructures vieillissantes.

Pour vous aider dans cette estimations, vous pouvez passer par des sites internet comme Leboncoin, Seloger, etc. pour comparer la concurrence actuelle mais globale sur un secteur, ou vous informer sur le site gouvernementale DVF, pour voir les entes antérieur, proche de votre logement.

Cependant, il reste difficile d’y trouver des points de comparaisons.

L’environnement

Appartement ou maison, l’environnement reste déterminant lorsqu’on estime son logement.

Un ensoleillement Sud-ouest sera apprécié face à une exposition Nord. L’exposition aux nuisances sonores de la ville, des routes ou du voisinage, influence grandement la première impression d’un bien.

Ensuite l’existence des commodités proche (commerces, écoles, hôpital) et la proximité des transports en commun ou des parkings fondent la valeur d’un bien, au même titre que ses caractéristiques intrinsèques

Les diagnostics

Attention, l’étiquetage et le livré des diagnostics techniques sont elles aussi à prendre en compte.

Les diagnostics permettent de classifier un logement comme une « passoire » énergétique ou ne répondant pas aux normes électriques en vigueur répondant à la norme NF C 15-100.

Dans un contexte où l’énergie est chère, l’absence de double vitrage ou la présence d’un système de chauffage énergivore tire immanquablement vers le bas l’estimation du bien.

A l’inverse, un logement isolé, bien chauffé et sûr, rassurera les acheteurs.

Les critères du bien

Pour estimer son appartement, on prend en compte les caractéristiques de ce dernier et celles de la copropriété qui l’abrite. Au titre de l’appartement, il vous faudra tenir compte :

• De sa surface loi Carrez, mais aussi en dehors de celle-ci.
• Du nombre de pièces.
• De l’état de présentation du logement (Neuf ou dégradé) et de ses équipements (cuisine intégré, aménagement des salles de bain, loggia ou encore store, etc).
• De la nature de son système de chauffage (Climatiseur, chaudière à gaz ou collective, convecteur électrique, poêle).
• De son exposition et sa situation par rapport au rez-de-chaussée.

Maison

• L’existence et la dimension de ses annexes (garage, abris à bois, chalet).
• Les dimensions et les aménagements du jardin.
• L’état de présentation générale, en termes d’entretien et de décoration, ainsi que la nécessité de conduire ou non des travaux de rafraîchissement, voire de rénovation.

La configuration des pièces est, elle aussi, importante.

Exemple : Maison avec un étage, une chambre, une salle d’eau en rez-de-chaussée, tendent à soutenir la valeur de celle-ci comparé à une maison dotée d’un escalier pentu ou souffrant d’une surface mal distribuée.

Une véranda à vivre toute l’année et une piscine sont des atouts qui valorisent quand on doit estimer sa maison.

Lorsque la maison n’est pas reliée au tout-à-l’égout, le verdict du SPANC (service public d’assainissement non collectif) est non seulement obligatoire, mais déterminant pour l’estimation. La réhabilitation complète d’un assainissement non collectif entraînant une dépense de 10 000 à 15 000 €, une non-conformité pèse lourd dans cette dernière.

Appartement

La possession d’une cave, d’une place de parking attitré ou public mais privatisé, ou encore d’un box fermé sont des atouts à prendre en compte.

Au niveau de la copropriété, l’existence d’un ascenseur, l’entretien des communs et des espaces verts, le montant des charges et les éventuels travaux votés en assemblée générale des copropriétaires sont déterminants.

L’analyse de l’ensemble de ces critères et leur comparaison avec des appartements équivalents à la vente dans le même secteur, voire dans la même résidence, doivent vous permettre d’évaluer votre bien.

Le montant de la taxe foncière peut, dans certains cas, être déterminant également. Celle-ci variant d’une commune à l’autre, parfois dans des proportions importantes, deux biens équivalents peuvent ne pas présenter la même attractivité du fait d’une différence marquée d’imposition.

Le risque de la surestimation

C’est souvent la comparaison dans votre village,  ville ou dans le même quartier qui vous aidera à bien évaluer le prix de votre bien immobilier. 

Votre voisin d’immeuble a vendu son appartement à 250 000 € pour la même superficie mais il possède un balcon. De plus, il fait des travaux pour bénéficier d’un dressing et d’une buanderie. En rognant sur un grand couloir, il a conservé le même nombre de pièces.

De votre côté, vous avez la même distribution de pièces mais ne possédez pas de balcon. Votre bien sera automatiquement dévalué en comparaison. 

Votre maison arbore de belles pierres apparentes, un beau jardin fleuri et une piscine, vous avez toutes les chances de mieux la vendre qu’un autre propriétaire du même village dont le bien ne possède pas tous ces atouts. 

Au-delà de la comparaison, il n’y pas de bien susceptible de mieux se vendre qu’un autre. Chacun séduira les personnes les plus concernées par votre bien. Néanmoins, le marché est tel qu’un prix surévalué freine les potentiels acheteurs à venir visiter. 

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Différencier un avis de valeur d'une estimation. 
 
L’avis de valeur est un document officiel remis par l'agence immobilière après sa visite de votre bien.
 
L'estimation n'est pas à proprement parler le terme approprié pour définir le processus de visite de votre bien par un agent immobilier suivi par la rédaction d'un avis de valeur.
 
L'estimation n'est en effet un terme qui ne peut être utilisé que par des experts immobiliers, c'est à dire des agents inscrits auprès de la Chambre des Experts Immobiliers.
 
Les agents immobiliers qui n'y sont pas inscrits vont quant à eux utiliser le terme d'avis de valeur pour définir le document déterminant la valeur vénale ou locative d'un bien immobilier (appartement, maison, local commercial, parking...) à une date donnée.

La différence majeure entre les deux documents?
 
L'avis de valeur rédigé par un agent immobilier n'engage pas la responsabilité de ce dernier, constituant un simple document informatif.
 
L'estimation est un acte juridique, qui induit la responsabilité civile professionnelle de son rédacteur.

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Comment se passe une estimation immobilière ?
 
Plusieurs critères sont en prendre en compte pour estimer un bien

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Rédigé par votre blogueur et Conseiller immobilier, Mr FRISSONG Sylvain

Tel : 06.33.21.66.13

Mail: frissong@abricorse.com